Začnu odzadu – co nemá smysl vykupovat?
- Přepálené nemovitosti typu RD za 25 mil. Kč, kterého se majitel už dva roky nemůže zbavit.
- Jakékoli ležáky za cenu, blízkou té, za kterou se je nedaří prodat. Mj. disponujeme softwarem, který nám u nemovitosti dle zadaných parametrů vcelku spolehlivě najde to, zda byla nabízena prostřednictvím realitních serverů.
- Nemovitosti, které vyžadují rozsáhlou rekonstrukci v částce nad 500.000,-Kč. K tomuto přistupujeme vždy individuálně, ale podotýkám – jsme sice kluci šikovní, ale nejsme developeři.
- Podíly na čemkoli, kde jeden z podílníků zarputile odmítá prodat. Žaloba na vypořádání spoluvlastnického podílu fakt není náš koníček.
- Stavební parcely – až na výjimky. Problémem je to, že při prodeji se z celé ceny odečte DPH (při našich obratech bychom se totiž hned stali plátci DPH, což doposud nejsme). Muselo by se tedy jednat o skutečně turboluxusní nabídku, abychom to realizovali třeba přes jiný subjekt, ale to se za rok a půl ještě nestalo.
- Pozemky, kde je predikce, že se změní ÚP (pokud kamarád kamaráda, kterého znám přes kamaráda …) a udělají se z toho stavební parcely a bude to skvělé J
- Orná půda v nákupu nad 22,-Kč/m2.
- Nemovitosti od „investorů“, kteří je koupili, předělali a teď se snaží prodat.
- Obydlí dlužníků, kteří by tam dál chtěli bydlet a platit nájem. Proč by to dělali, když všude dluží, že?
- Komerční objekty, hotely, penziony, rybníky a podobné hůř prodejné věci.
A co kupujeme?
Hlavně to, co nás baví. To, o čem víme, že to rychle prodáme. Počítejte se mnou – peníze nás stojí 1% měsíčně. Takže, když koupíme dům za milion, kolik je to za měsíc? 10.000,-Kč. Tak přemýšlíme tak, aby nám úrok neukousl většinu zisku.
Obecně se dá říct, že nejlepší na překoupení jsou nemovitosti prodejné do 3 mil. Kč. Máme samozřejmě i desítky dražších věcí, ale osobně se rád zaměřuji na tu první skupinu. Konkrétně to pak jsou byty ve větších městech (myšleno okresní a výše – předělaná 1+kk v Rušínově sice může být krásná, ale kdo z nás by tam chtěl mít bydlet, že?). Dále rodinné domky, samozřejmě chaty a chalupy. V neposlední řadě levná orná půda s dobrou pachtovní smlouvou, což je v poslední době asi nejdůležitější kritérium pro následné investory.
Přátelé, jsem moc rád za to velké množství obchodních příležitostí, které nám posíláte. A věřím, že pokud se budete držet tohoto návodu, bude to ještě lepší.
Moc se těším na spolupráci a přeji hlavně klidnou hlavu v těchto turbulentních dnech.
Mirek Jonáš, ČMRF