Upravit stránku
  • Konkrétní stavba

    Je pro posouzení stavebního pozemku z hlediska zákona o DPH rozhodující skutečnost,
    zda návrh na změnu územního plánu obsahuje či neobsahuje zřetelné umístění a základní
    parametry stavby?

    Odpověď:
    Plochy v obci jsou často vymezeny jako např.: obytná území malých sídel; obytná
    venkovského typu; nízkopodlažní bydlení městského typu; nerušící výroba; technické plochy;
    zahrádkářská kolonie atd. Při podání návrhu na změnu územního plánu je tedy třeba
    specifikovat údaje o navrhované změně využití ploch na území obce, přičemž se uvádí,
    jak může být předmětná plocha (pozemek) v budoucnu využita a podatel musí svou žádost
    patřičně zdůvodnit (např.: proč navrhuje změnu využití pozemku, atd.). V návrhu je
    tedy nutné uvést, zda se jedná o návrh na změnu územního plánu vedoucí ke změně
    směřující na zastavitelnou plochu, tedy o návrh, který směřuje k budoucímu zastavění,
    i když se přímo nejedná o návrh s konkrétními parametry stavby. V podaném návrhu
    na změnu územního plánu je tak zřetelně definován okruh staveb, které bude možné
    v budoucnu na daném pozemku zhotovit. Ať již podaný návrh na změnu územního plánu
    neobsahuje či obsahuje zřetelné umístění nebo základní parametry stavby, tak takovýto
    podaný návrh je nutné považovat za správní úkon, který vyvolá situaci, že se z předmětného
    pozemku stane pro účely DPH pozemek stavební, tzn. jedná se o správní úkon za účelem
    zhotovení stavby ve smyslu ustanovení § 56 odst. 2 písm. a) bod 1 zákona o DPH.
    Při dodání tohoto pozemku po 1. 1. 2016 se o osvobozené plnění nejedná.

    • Dodání pozemku určeného k zastavění

      Jsem zemědělec provozující zemědělskou výrobu plátce DPH. Budu prodávat část pole,
      která je historicky dle územního plánu určena k zastavění technickými plochami. Mám dva
      vážné zájemce na koupi jedné části tohoto pole:
      • Můj soused pan Z, vlastnící pozemky sousedící s mou loukou, má zájem postavit
      trvalé skladovací prostory pro píci a stelivo. Stavba by měla mít pevné základy, plášť
      a střechu, neměla by být napojena na žádné inženýrské sítě. Regulatorní územně
      plánovací předpisy v ČR umožňují na dané ploše určené pro zemědělské využití
      tuto plánovanou stavbu realizovat.
      • Pan W je podle všeho spekulant s půdou, který skupuje zemědělskou půdu v širším
      okolí. O jeho bližších záměrech nic nevím.
      Předpokládám, že bych měl prodej louky zdanit, ať již bude kupujícím pan Z nebo pan W
      nebo nebudu muset prodej zdanit?

      Odpověď:
      Pro účely stavebního pozemku ve smyslu zákona o DPH je nutné zabývat se splněním
      podmínek stavebního pozemku, jak jsou definovány v § 56 odst. 2 písm. a) zákona o DPH.
      Jednou z podmínek je, že má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí, jež je splněna,
      obsahuje-li platný a účinný územní plán (viz zejména § 43 a násl. stavebního zákona1),
      že na daném pozemku je možné zhotovit stavbu pevně spojenou se zemí. Druhou
      podmínkou je mimo jiné splnění požadavku správních úkonů, jež je splněna, obsahuje-li
      aktuálně platný a účinný územní plán obce/města, že předmětný pozemek může být
      zastaven vymezenými druhy staveb (např. Vámi uváděná technická plocha), pak byly
      v minulosti učiněny úkony za účelem zhotovení stavby (do územního plánu byly promítnuty
      návrhy účastníků o vymezení předmětných ploch jako technických ploch). Z výše uvedeného
      plyne, že bude-li pozemek určen dle územního plánu obce k zastavění (územní plán
      obsahuje, na kterých pozemcích lze zhotovit stavbu a často druh možné výstavby), bude
      takovýto pozemek považován pro účely DPH za stavební pozemek.

      • První kolaudační souhlas a současné užívání stavby
        V Informaci jsem shledala několik odlišných přístupů ke stejné věci. Jedná se mi o odstavec
        týkající se současného užívání stavby v části 5 Informace a odstavec týkající se formálního
        administrativního úkonu v části 5 Informace na str. 18 Informace, jež definuje současný
        způsob užívání stavby ve vazbě na první kolaudační souhlas.

        Odpověď:
        Je-li nemovitá věc kolaudována jako bytový dům a následně dojde na základě provedených
        stavebních prací k nové kolaudaci, přičemž tato nová kolaudace bude znamenat, že se
        z bytového domu stal např. penzion, tak kolaudační souhlas k penzionu je prvním
        kolaudačním souhlasem, jež umožňuje užívat stavbu k současnému účelu (tj. jako penzion
        a nikoli jako bytový dům). Od vydání kolaudačního souhlasu k penzionu (není-li vydán jiný
        kolaudační souhlas, který by změnil způsob užití stavby např. z penzionu na administrativní
        budovu nebo nedošlo-li k podstatné změně stavby) se odvíjí lhůta pro osvobození dle § 56
        odst. 3 zákona o DPH.
        Bude-li např. stoletý bytový dům (re)kolaudován na administrativní budovu v roce 2016,
        načež v roce 2017 bude administrativní budova prodána, je kolaudační souhlas,
        který umožňuje užívat stavbu jako administrativní budovu, kolaudačním souhlasem,
        od kterého se posuzuje lhůta pro osvobození dle § 56 odst. 3 zákona o DPH,
        byť v této souvislosti nedošlo k žádnému faktickému stavebnímu zásahu.
        Tj. tento kolaudační souhlas k administrativní budově je prvním kolaudačním souhlasem
        a dodání administrativní budovy bude osvobozeno po 5 letech od kolaudačního souhlasu
        k administrativní budově. Prodej výše uvedené administrativní budovy v roce 2017 bude
        zdanitelným plněním.
        Bude-li bytový dům kolaudován jako bytový dům a dojde-li na základě provedených
        stavebních prací k podstatné změně stavby (viz část 5 Informace týkající se podstatné
        změny stavby), přičemž je vydán kolaudační souhlas k této změně stavby bytového domu,
        ale nemění se způsob užívání stavby, tak vydáním kolaudačního souhlasu po podstatné
        změně je prolomena lhůta pro osvobození dle § 56 odst. 3 zákona o DPH a tato lhůta běží
        od vydání kolaudačního souhlasu po podstatné změně stavby.
        Odstavec v části 5 Informace, jež se zabývá formálními administrativními úkony
        u již dokončených staveb, je nutné posuzovat souběžně s následujícím odstavcem a nelze
        ho vytrhnout z kontextu. Tj. pouhá změna zastaralých pojmů u způsobu užití stavby
        bez jakékoli vazby na stavební úpravy nebo opravy není novým způsobem užívání, který by
        prolamoval lhůtu pro osvobození dle § 56 odst. 3 zákona o DPH. Např. bude-li změněn
        zastaralý pojem v kolaudačním souhlasu „dům pro přestárlé a chudé“ na „dům pro seniory“,
        tak takováto pouhá změna pojmu nebude znamenat skutečnost, že by se od ní měla počítat
        lhůta pro osvobození dle § 56 odst. 3 zákona o DPH.
        V případě, kdy jsou převáděny bytové jednotky, je rozhodující okamžik vydání prvního
        kolaudačního souhlasu k využití daných prostor jako bytů. Totéž platí i pro nebytové
        jednotky. To platí za předpokladu, že se neuskutečnila podstatná změna jednotky. Bude-li
        např. bytový dům (obsahuje 10 obytných prostorů (bytů)) prohlášením vlastníka jedinou
        jednotkou a následně vlastník tuto jednotku (celý bytový dům) prohlášením vlastníka rozdělí
        na 10 jednotek, aniž by se uskutečnila jakákoli stavební úprava, oprava atd., která by vedla
        k podstatné změně stavby, přičemž není vydán kolaudační souhlas, kterým by se změnil účel
        užívání stavby (např.: bytový dům na hotel), pak pouhým rozdělením jedné jednotky
        na několik se neprolamuje lhůta pro osvobození dle § 56 odst. 3 zákona o DPH.
      • Dodání pozemku a ekonomická činnost

        Mohu já jako občan, který zdědil pozemek a rozparceluji jej na 5 dalších, abych je mohl
        prodat, nicméně musím zbudovat nějaké sítě, nicméně nevím, zda se mohu dostat
        do pozice, že moje počínání bude považováno za ekonomickou činnost ve smyslu
        § 5 zákona o DPH, i když to byla jen jednorázová činnost k prodeji zděděného pozemku?
        Poskytl jsem příspěvek na prodloužení sítí (vody a kanalizace), na všechny projektové práce,
        poplatky za územní a stavební řízení a příslušnou daň. Nyní jsem jedním z investorů
        komunikace, kterou po dokončení předáme spolu s ostatními investory městu. Pozemky
        prodané k dnešnímu datu na zaplacení celé komunikace a veřejného osvětlení nestačí
        a budu muset v letošním roce prodat další pozemky, protože stavba silnice a veřejného
        osvětlení stále pokračuje, v letošním roce proběhne fakturace a nechci zůstat nikomu
        nic dlužen. K tomu potřebuji mít jasno, zda budou prodeje pozemků podléhat platbě DPH
        nebo nikoli. Prodávám svůj osobní majetek a prodej pozemků není mou podnikatelskou
        činností.


        Odpověď:
        Jestliže se bude jednat o pouhý výkon vlastnického práva a příležitostné dodání pozemku,
        nelze prodej považovat za ekonomickou činnost dle § 5 zákona o DPH. Ve Vámi popsaném
        případě jste uskutečnil ještě další činnosti než samotnou parcelaci a prodej pozemků.
        A to výstavbu sítí, chodníků, osvětlení atd. nebo jste se podílel na jejich uhrazení,
        nicméně i běžný obchodník je zavázán stejně. Prodeje vlastního majetku ve Vašem případě
        nejsou nahodilé nebo jednorázové, ale uskutečňují se patrně kontinuálně. Prodej
        předmětných pozemků je ekonomickou činností, přičemž byste měl sledovat obrat za prodej
        předmětných pozemků a při překročení obratu (1 mil. Kč) byste se měl registrovat k DPH
        jako plátce.

      • Dodání stavby určené k demolici a souvisejícího pozemku
        Naše společnost je plátcem DPH a prodává stavbu (bytový dům) a pozemek,
        přičemž tato stavba nacházející se na pozemku je určená k demolici, která je
        také předmětem prodeje a byla zkolaudována v roce 1988. Bude prodej stavby s pozemkem
        osvobozen od daně dle § 56 odst. 3 zákona o DPH?

        Odpověď:
        Ve Vámi popsaném případě je nutné uvést, že jsou-li na pozemcích umístěny stavby
        splňující lhůtu pro osvobození dle § 56 odst. 3 zákona o DPH, které jsou určeny k demolici,
        pak se zde s přihlédnutím k rozsudku Soudního dvora Evropské unie C-461/08 Don Bosco
        jedná pro účely daně z přidané hodnoty o stavební pozemek, jelikož i když stavba splňuje
        podmínky pro osvobození, tak předmětem prodeje není samotný bytový dům nýbrž pozemek
        jako takový, jež je kromě jiného patrně územním plánem obce určen k zastavění. Pozemek
        tedy bude pro účely zákona o DPH stavebním pozemkem a jako takový bude jeho dodání
        nutné podrobit zdanění.
Nahoru